* Gambar 3d (prespektif)

Desain Rumah Di Tangerang

Desain Rumah Di Cikarang

Desain Rumah Di Kalimantan

Desain Rumah Di Serpong

* Gambar Kerja

* Kontraktor : Bangun Rumah Baru, Renovasi Rumah/Bangunan, Tukang Gypsum, Baja Ringan, Tukang Furniture, Tukang Taman, Tukang Kanopi/terlis pagar

Rumah Bp Yusuf

Rumah Bp Andi

* Interior/ Ekterior( Taman/Landscape)

* Kolam Renang

* Furniture

Biaya Desain

Perhitungan biaya dihitung berdasarkan luas lantai bangunan yang akan direncanakan dikalikan dengan biaya permeter persegi desain arsitektur bangunan.

Biaya mulai Rp. 15000,- / m². Minimum order Rp. 1 juta.

Contoh :

Rumah Anda terdiri dari dua lantai, lantai pertama luas 70 m2, lantai ke dua 60 m2, maka biaya disain adalah : 130 x Rp 15.000 = Rp 1950.000,- yang nantinya dibayarkan dalam 2 termin pembayaran :

* Termin I. Pertemuan pertama ketika pengukuran dan konsultasi awal, pembayaran 50 % dari total biaya

* Termin II. Ketika gambar telah selesai 100%

* Anda akan mendapatkan gambar lengkap dengan format A3 terdiri dari : Denah dan tata Ruang bangunan

* Gambar Tampak Bangunan

* Gambar Potongan bangunan

* Gambar Rencana Struktur, Pondasi dan Atap

* Gambar Rencana Mekanikal & Elektrikal

* Gambar Rencana dan Detail Pintu & Jendela

* Detail Penunjang

* Gambar 3 Dimensi Exterior Tampilan Bangunan

* Gambar 3 Dimensi interior

Keterangan Layanan

GRATIS BIAYA DESAIN DAN PERHITUNGAN RAB bila proyek pembangunan dapat dikerjakan oleh tim E-Studio Arsitek.

Konsultasi 2 atau 3 kali pertemuan atau menyesuaikan dengan desain sampai dengan finishing desain dan perhitungan.

Anda dapat konsultasi langsung via ym (Yahoo Messanger) : sant_rind@yahool.com (gratis).

Arsitek kami akan datang ke rumah Anda untuk konsultasi sekaligus survey lokasi minimum jika Anda telah setuju dengan harga desain (Rp 25.000,00).

Kami tidak memilih – milih pekerjaan, pekerjaan kecil maupun besar akan kami tangani. Kami siap membantu Anda memberikan solusi terbaik.

mumnya kerusakan tidak menyeluruh, hanya 10-30% dari bangunan,
tergantung daerahnya. Dan derajat kerusakan juga tidak merata, ada
yang rusak / rubuh total, sementara gedung disebelahnya masih utuh
berdiri tanpa mengalami kerusakan signifikan.
Yang menyedihkan, Ukeruntuhan berlangsung tiba-tiba, dan pada kasus
gedung bertingkat, membuat penghuni yang berada di lantai 2 keatas
tidak sempat melarikan diri dan tertimbun.
Contohnya: Gedung hotel, kampus, dan ruko tempat Bimbel.

Dari beberapa kasus juga terlihat banyak sekali kasus soft-story,
dimana pada lantai bawah tidak dijumpai tembok dinding, sehingga pada
getaran awal kolom akan lebih lemah dibawah dan mengalami deformasi
yang besar. Mungkin untuk projek baru perlu dilakukan analisis
tambahan beban ekivalen gempa untuk 1 tingkat saja, dimana berat
tingkat diatasnya dibebankan semua ke kolom terbawah.

Penyebab lainnya adalah jenis tanah pendukung berupa tanah pasir,
dimana ada bagian lensa padat yang duduk diatas lapisan pasir lepas
yang lunak. Kemungkinan beberapa bangunan mengalami perbedaan
penurunan yang besar akibat liquefaction. Perbedaan penurunan yang
sangat besar diantara 2 kolom akan membuat balok patah dan selanjutnya
kolom mengalami kegagalan. Solusinya : mungkin lokasi tersebut
dihindari atau menggunakan pondasi dalam sampai ke bedrock. Ada
deretan ruko yang mengalami kemiringan sampai 30 derajat.

Penyebab utama lainnya adalah keruntuhan geser kepala kolom akibat
tulangan sengkang yang sangat kecil (Kolom 60×60 pakai sengkang
tunggal polos d8-150) yang tidak ditekuk 45 derajat, dan mutu beton
yang kurang baik karena menggunakan batu bulat bukannya batu pecah
(split). Kepala kolom menjadi hancur dan tulangan utama mengalami
buckling, sengkang putus, dan kolom berdeformasi sampai 30cm sehingga
bangunan banyak yang mengalami kemiringan cukup besar.

Bangunan baja yang biasanya cukup daktail juga banyak yang mengalami
kegagalan struktur, termasuk kolom baja komposit. Hal ini perlu
diselidiki lebih lanjut mengapa demikian.

Gempa yang terjadi di Padang Skala 7.9 Richter bisa dikatakan gempa
besar, namun karena sebagian besar bangunan masih berdiri, masih perlu
diselidiki kontribusi atas banyaknya keruntuhan itu lebih banyak
akibat differential settlement karna liquefaction atau akibat mutu
disain dan konstruksi yang buruk.

Melihat banyaknya kegagalan struktur akibat gempa ini maka kita perlu
terus mengasah lagi kemampuan menerjemahkan peraturan gempa dan
perkembangan terakhir mengenai metode dan detail konstruksi kedalam
projek yang kita kerjakan.

By
Nathan Madutujuh

Sektor jasa konstruksi mempunyai peranan penting dan strategis dalam pembangunan nasional, mengingat sektor jasa Konstruksi menghasilkan produk akhir berupa bangunan baik yang berupa sarana maupun prasarana yang berfungsi mendukung pertumbuhan dan perkembangan berbagai sektor. Sektor jasa Konstruksi inipun sangat mendukung dalam menumbuhkembangkan berbagai produk, baik berupa barang maupun jasa, sehingga baik secara langsung maupun tidak langsung ikut mendukung berkembangnya industri-industri potensial di Indonesia.

Perkembangan politik, ekonomi, sosial dan budaya disertai kesepakatan dunia tentang pasar bebas (free market) dengan ditandai adanya APEC (Asia Pasifik, tahun 2020) dan AFTA (Asean, tahun 2003) menuntut dunia jasa Konstruksi Nasional untuk selalu survive dalam menghadapi persaingan pasar yang semakin kompetitif. Kesulitan utama sektor jasa konstruksi nasional dalam memenangkan persaingan bebas adalah ekonomi biaya tinggi (high cost economy). Hal ini disebabkan oleh terlanjurnya budaya korupsi, kolusi dan nepotisme, sebagaimana diakui oleh Gabungan Pelaksana Konstruksi Indonesia (GAPENSI) dan Asosiasi Kontraktor Indonesia (AKI) bahwa sektor jasa Konstruksi penuh dengan berbagai bentuk penyimpangan dan kecurangan, baik yang bernuansa korupsi, kolusi maupun nepotisme. Penyimpangan dan kecurangan tersebut dilakukan oleh oknum-oknum dari hampir semua pihak yang terlibat dalam sektor ini, baik langsung maupun tidak langsung [“Bisnis Indonesia”, 28 Juli 1997].

Akibat dari berbagai macam budaya kecurangan, sektor jasa konstruksi nasional sulit untuk dapat bersaing di era pasar bebas (free market). Dimana kontraktor dan konsultan asing yang sudah terbiasa dengan budaya bersih, dinamis dan profesional akan dengan mudah merajalela melahap peluang bisnis konstruksi di negara kita.

Dalam upaya ikut memikirkan nasib sektor jasa Konstruksi yang semakin terpuruk (collaps) dirasa penting untuk mempelajari sekaligus memberikan solusi dalam upaya pemangkasan biaya ekonomi tinggi proyek yang selama ini menjadikan “gembosnya” sektor dunia konstruksi nasional. Sehingga hal ini diharapkan dapat memberikan angin segar bagi perkembangan dunia konstruksi.

Potret Terpurunya Sektor Jasa Konstruksi Nasional

Menurut data dari Ikhtisar Jasa Konstruksi di Indonesia antara tahun 1991 – 1996 yang diterbitkan oleh Biro Pusat Statistik tahun 1998 [disadur dari makalah Hartopo, 1999] disebutkan bahwa sektor jasa konstruksi nasional sebelum mengalami krisisi ekonomi mempunyai pertumbuhan tertinggi dibandingkan dengan sektor ekonomi lainnya (Pertanian, Pertambangan, Industri dll) yaitu sebesar 13,71 persen pertahun. Prosentase pertumbuhan tersebut telah melampaui pertumbuhan ekonomi nasional sebesar 7,85 persen pertahun. Tetapi setelah krisis moneter menerpa sejak pertengahan tahun 1997 kondisi Jasa konstruksi berubah menjadi sektor usaha yang sangat parah pertumbuhannya dibanding sektor ekonomi lainnya.

Keterpurukan sektor jasa konstruksi nasional sangat berdampak sekali terhadap pembangunan nasional. Hal ini dikarenakan sektor jasa terbanyak yang mempekerjakan tenaga manusia adalah sektor jasa konstruksi, sehingga dengan terpuruknya sektor ini menyebabkan banyaknya tenaga kerja yang ter PHK (Pemutusan Hubungan Kerja), otomatis jumlah pengangguran semakin banyak, dan hal ini menyebabkan kemandegan total pada sektor ekonomi lainnya. Dengan kata lain sektor jasa konstruksi merupakan sektor utama yang menjadi pemicu terhadap kesuksesan sektor ekonomi lainnya.

Bila kita telaah lebih jauh, indikasi keterpurukan dunia jasa konstruksi sebenarnya sudah terlihat jauh-jauh hari sebelum krisis ekonomi terjadi. Indikasi tersebut dapat dilihat pada maraknya budaya penyimpangan dan kecurangan yang dilakukan pihak-pihak terkait. Penyimpangan dan kecurangan yang bernuansa korupsi, kolusi dan nepotisme merupakan budaya lumrah yang selalu terjadi pada setiap proyek konstruksi. Hal inilah yang menjadi biaya ekonomi tinggi pada dunia jasa konstruksi dan sekaligus menjadi penyebab utama dari keterpurukan tersebut.

Pimpinan Proyek (Pimpro) sebagai wakil pemilik proyek sudah lazim memberikan proyek kepada kontraktor-kontraktor tertentu yang loyal dan menjanjikan imbalan tinggi. Tender proyek hanya dilakukan sebagai alat untuk menjustifikasi proses, sedangkan pemenangnya sudah ditentukan terlebih dahulu. Proses permainan tender (unfair) seperti ini selanjutnya menimbulkan “efek bola kerambol”, kesalahan dari satu pihak akan bergulir kesemua dan menjadikan kesalahan total yang menggerogoti keberadaan proyek. Kontraktor yang telah “membeli” tender proyek dengan harga tinggi akan menurunkan kualitas produk jasa yang diberikan dengan mengerjakan tidak sesuai bestek yaitu dengan mengurangi kualitas dan kuantitas bahkan menghilangkan item pekerjaan yang semestinya. Untuk dapat dengan aman melakukan hal tersebut tentunya kontraktor harus dapat berkolusi dengan pihak-pihak terkait (perencana, pengawas dan owner), usaha tersebut tentu memerlukan biaya yang tidak sedikit.

Akibat dari kecurangan semacam itu, sudah dapat diperkirakan; pertama, dari segi ekonomi, nilai nominal dana yang dipergunakan untuk membiayai proyek yang bersangkutan akan jauh berkurang dari nilai nominal yang sesungguhnya. Bukan sesuatu hal yang mustahil jika dana yang benar-benar dipergunakan pada proyek jasa konstruksi hanya 60% saja, sedangkan 40% selebihnya habis “menguap” di tengah jalan [Suara Merdeka, edisi 4 Oktober 1997]. Hal tersebut mengimplikasikan bahwa ekonomi biaya tinggi pada sektor jasa ini pada akhirnya akan mengakibatkan kebocoran uang negara yang sangat besar. Sebagaimana dilansir oleh Prof. Dr. Soemitro Djojohadikusumo yang dikutip Arbi Sanit (1996), bahwa dana pembangunan Indonesia menguap sekitar sepertiga setiap tahunnya.

Kedua, dari segi kualitas, kondisi seperti ini pada gilirannya mengakibatkan produk yang dihasilkan oleh kontraktor yang bersangkutan sangat buruk, jauh dari yang dipersyaratkan bestek. Banyak bangunan sarana prasarana (jalan, gedung-gedung umum, dll) yang baru selesai dibangun mengalami kerusakan sebelum masa pemakaian, bahkan dalam tahap pemeliharaan sudah memerlukan perbaikan-perbaikan yang serius, pada akhirnya mengakibatkan pembengkakan biaya proyek.

Biaya Ekonomi Tinggi pada Proses Proyek Konstruksi

Proses perkembangan proyek (project development) menurut Sutjipto (1997) dapat diurutkan mulai dari; gagasan dasar, pembuatan kerangka acuan kerja (Term Of Reference /TOR), studi kelayakan, pra-rancangan, rancangan detail, tender, pelaksanaan konstruksi, pengawasan dan pengendalian, sampai dengan pemeliharaan dan operasional. Bila kita amati dimana saja biaya ekonomi tinggi terjadi ? Biaya ekonomi tinggi terjadi pada semua proses perkembangan suatu proyek, mulai dari owner dalam menggagas suatu proyek sampai dengan masa pemeliharaan dan operasional proyek.

Pada proyek-proyek pemerintah khusunya yang didanai pinjaman luar negeri (loan) dan APBN, biasanya proses mulai dari gagasan dasar – pembuatan TOR – studi kelayakan dan prarancangan disiapkan/ dibuat pihak pusat. Pihak daerah sebagai pewakil pemilik proyek hanya melakukan proses pelaksanaan konstruksi. Hal tersebut biasanya yang menyebabkan timbulnya biaya ekonomi tinggi baik secara teknis maupun non teknis.

Gagasan dasar proyek terkadang tidak mencerminkan bahwa proyek tersebut benar-benar perlu secara urgensinya. Gagasan dasar yang dituangkan dalam Daftar Usulan Proyek (DUP) banyak sekali yang dibuat sedemikian rupa agar semata-mata masuk ke dalam Daftar Isian Proyek (DIP). Interest kepentingan pribadi atau instansti terkadang banyak berperan dibanding dengan keperluan masyarakat luas.

Pada proyek Sejuta Hektar Lahan Gambut dapat kita lihat jelas bahwa gagasan dasar dari proyek tidaklah jelas, bahkan studi kelayakan yang telah dilaksanakan tidak dapat dipertanggungjawabkan. Pra-rancangan sampai rancangan detail yang dibuat konsultan perencana (yang notabene dibuat di pusat) banyak sekali yang tidak sesuai dengan keadaan sesungguhnya, sehingga dapat dikata bahwa prancangan yang dilakukan seperti “beli kucing didalam karung”. Pihak Perencana yang dikontrak pihak pusat banyak merencanakan sesuai imajinasinya tanpa menyesuaikan dengan riil lapangan.

Ironisnya, pada proyek-proyek pemerintah yang didanai dari pinjaman luar negeri (loan project), original design yang tidak sesuai dengan kondisi proyek, ternyata malah menjadi kondisi yang menguntungkan bagi owner (direksi pekerjaan). Pekerjaan revisi-revisi terhadap desain awal banyak yang dimanfaatkan sebagai “jalan” untuk membuat item pekerjaan baru, yang notabene dengan munculnya item pekerjaan baru otomatis additional cost dapat dimunculkan. Mudahnya persyaratan direksi dalam mengajukan pekerjaan tambah-kurang (change order) merupakan salah satu biaya ekonomi tinggi pada proyek, karena disinilah awal mulai “tawar-menawar” dan “titipan” dari pihak direksi (owner) dengan pihak kontraktor terjadi.

Pada tahap pelaksanaan pekerjaan konstruksi ekonomi biaya tinggi dapat jelas terlihat. TOR awal yang tidak jelas dan pelaksanaan tender yang tidak benar (unfair), merupakan penyebab utama hal tersebut. Proyek-proyek besar yang mestinya ditangani oleh Kontraktor yang memiliki reputasi dan kualifikasi tertentu malah dikerjakan oleh Kontraktor yang kurang berpengalaman dan tidak memiliki kemampuan dalam hal tersebut. Akibatnya Kontraktor pemegang kontrak akan menyerahkan pekerjaan tersebut ke bas borong, dan otomatis mutu dari hasil pekerjaan bas borong (sub kontraktor) akan jauh lebih rendah, karena telah berkurangnya standar harga kontrak semula menjadi harga sub kontrak. Akhirnya hasil pekerjaan baik kualitas maupun kuantitas banyak yang menyimpang dari ketentuan bestek.

Bila proyek-proyek besar dilakukan dengan proses yang tidak benar (seperti kasus-kasus di atas), sektor industri jasa konstruksi akan semakin terpuruk dan menjadi kendala besar bagi perkembangan pembangunan nasional.

Upaya Menuju Perbaikan

Menyadari pentingya industri jasa konstruksi nasional dalam mendukung program pemerintah, maka sudah selayaknya bila para pelaku bisnis menaruh harapan kepada pemerintah untuk melakukan langkah-langkah yang lebih mendorong terciptnya iklim usaha yang lebih kondusif yang memungkinkan industri jasa konstruksi dapat tumbuh kembali serta berkembang sehingga mampu bersaing baik di dalam maupun di luar negeri. Langkah-langkah kondusif yang semestinya dilakukan oleh pemerintah dalam rangka memangkas biaya ekonomi tinggi pada proyek (high cost economy in project) adalah sebagai berikut:

1. melaksanakan dengan konsekuen Undang-Undang Jasa Konstruksi No 18 Tanggal 7 Mei 1999, serta terus mensosialisaikannya kepada pihak-pihak terkait, dan pada akhirnya harus diikuti dengan tindakan sangsi terhadap pihak-pihak yang tidak melaksanakan ketentuan hukum,

2. agar tidak terjadi proyek akibat interest pihak tertentu, gagasan dasar proyek dan studi kelayakan proyek harus benar-benar berdasarkan urgensi masyarakat luas, sehingga Daftar Usulan Proyek (DUP) yang diajukan pihak owner harus terlebih dahulu mendapat persetujuan dan permintaan urgensinya dari masyarakat luas (dalam hal ini diwakili DPRDsetempat),

3. agar tidak terjadi perancanaan “beli kucing di dalam karung”, seharusnya kontrak antara konsultan perencana dilakukan oleh direksi wilayah (dimana proyek itu berada), karena bila dilakukan oleh owner pusar tentu kontrol dan pengendalian terhadap hasil dari perencanaan akan relatif lemah, karena yang mengetahui secara detail kasus proyek adalah pemilik proyek / direksi wilayah/ daerah,

4. diberlakukan dan diharuskan adanya pihak Konsultan Supervisi yang bertugas sebagai pelaksana pengawasan pekerjaan dan pengawasan pendanaan, terutama pada proyek-proyek yang didanai APBN dan pinjaman luar negeri (loan),

5. memberikan ketentuan eskalasi harga yang realistis bagi proyek-proyek yang sedang berjalan dan dalam proyek-proyek mendatang rumusan eskalasi harga dapat dicantumkan. Apabila pihak pemerintah sudah dapat menerapkan hal ini berarti dapat dijadikan contoh oleh sektor swasta yang terkadang dalam hal ini selalu menunggu pedoman dari pihak pemerintah atau kesepakatan dari pihak yang terkait dalam pembangunan suatu proyek. Kebijakan tentang eskalasi harga pada proyek-proyek yang sedang berlangsung sangat memberikan ketenangan dan kepastian pelaksanaan proyek. Diharapakan rumusan eskalasi harga tersebut dapat merujuk pada proyek-proyek besar yang berskala international, yang biasanya dibiayai dana pinjaman Luar Negeri. Dimana biasanya baik konsultan perencana, konsultan supervisi dari pihak asing maupun yang mengadakan kerjasama dengan pihak lokal, dan kontraktornyapun melibatkan perusahaan asing yang mengadakan kerjasama baik joint operation atau jaoit venture dengan pihak lokal.

6. Untuk meningkatkan kualitas sumber daya manusia di industri jasa konstruksi, semestinya pemerintah menyiapkan anggaran untuk kepentingan pelatihan dan sertifikasi kualifikasi dari masing-masing pihak yang terkait dalam industri jasa konstruksi, sehingga unsur/ pihak terkait dalam proyek harus terlebih dahulu memiliki sertifikat layak kerja (sertifikat ISO).

7. Memberikan peran yang sangat luas kepada asosiasi pelaku industri jasa konstruksi (dalam hal ini Lembaga Pembina Jasa Konstruksi – LPJK) dalam melakukan pengawasan/ pengaturan baik meliputi sertifikasi, kualifikasi bagi para pihak yang terkait, yang selama ini ditangani langsung oleh pemerintah,

8. Membudayakan pemberian wewenang dalam hal pengawasan pelaksanaan kepada masyarakat melalui Lembaga Swadaya Masyarakat (LSM). Hal ini sekaligus pengontrol dalam hal pengetrapan Undang-undang Jasa Konstuksi yang melibatkan masyarakat dalam pengawasan pelaksanaan proyek,

9. Peraturan-peraturan yang dikeluarkan pemerintah hendaknya transparan dan tidak memungkinkan tumbuhnya Kolusi Korupsi dan Nepotisme (KKN) dalam usaha jasa konstruksi.

Penutup

Dalam usaha untuk mengembalikan kondisi dunia industri jasa konstruksi nasonal mau tidak mau kita harus berusaha memangkas biaya ekonomi tinggi pada proyek. Biaya tersebut biasanya muncul dalam budaya tidak sehat yang salama ini tumbuh dan membudaya pada pihak-pihak terkait, sehingga pengetrapan Undang-Undang Jasa Konstruksi No 18 Tahun 1999 yang jauh lebih memahami hal tersebut dibanding Undang-Undang sebelumnya harus di pandu dan diberlakukan secara konsisten oleh pemerintah dan seluruh pihak yang terkait.

Sudah tentu kita merindukan dunia industri jasa konstruksi bangkit kembali menjadi sektor utama yang sangat menjanjikan dan sebagai pemacu pergerakan ekonomi di seluruh sektor usaha. Dengan bangkitnya kondisi dunia industri jasa konstruksi tentunya akan memberikan angin segar bagi perkembangan dunia usaha dan pembangunan nasional.

Pustaka

1. Arbi Sanit, “Poltik untuk Pemerintahan yang Bersih”, makalah diampaikan dalam Seminar Pembangunan Tanpa Kebocoran, Pekerjaan Rumah Pemerintah Pasca Pemilu 1997/ SU MPR 1998, diselenggarakan oleh Forum Masyarakat Kritis Indonesia (FMKI), Bandung, 25 Agustus 19996.

2. Bisnis Indonesia, edisi 28 Juli 1997

3. Hartopo, “Dampak Krisis ekonomi Pada Industri Jasa konstruksi Nasional”, makalah disampaikan dalam Seminar Revival of Asian Economy by and for Sustainable Construction Project, FT-UAJY Yogyakarta, 1999.

4. Suara Merdeka, edisi 4 Oktober 1997.

5. Sutjipto, R, “Outline Konsep Dasar Manajemen Konstruksi” makalah disampaikan pada Training Pembuatan Buku Manajemen Konstruksi Perguruan Tinggi Swasta, Departemen Pendidikan dan Kebudayaan, Cisarua-Bogor, 1997

6. Undang-Undang Jasa Konstruksi No 18, Tanggal 7 Mei 1999, Tahun 1999.